Fin de la Ley de Alquileres: los contratos ya no tendrán subas fijas y se negociará entre partes
La Ley de Alquileres en Argentina quedó sin efecto tras la entrada en vigencia del DNU 70/2023, lo que modificó de manera profunda el funcionamiento del mercado inmobiliario. Desde entonces, los contratos nuevos se rigen por la libertad contractual, sin un esquema obligatorio de aumentos.
Uno de los principales cambios es que el ajuste del alquiler cada tres meses dejó de ser una obligación general. Esa modalidad puede pactarse, pero ya no es una regla fija para todos los contratos.
Con el nuevo marco legal, los propietarios e inquilinos pueden negociar libremente la frecuencia de actualización, el índice de ajuste, la moneda de pago y la duración del contrato.
El decreto modificó artículos del Código Civil y Comercial, habilitando acuerdos en pesos o en moneda extranjera, según lo que definan las partes al momento de firmar.
En la práctica, esto dio lugar a una mayor diversidad de contratos, con actualizaciones mensuales, trimestrales, semestrales o combinaciones definidas caso por caso.
Los contratos firmados antes del DNU mantienen sus condiciones originales hasta su vencimiento, por lo que en el mercado todavía conviven acuerdos bajo la vieja Ley de Alquileres con esquemas más recientes.
En algunos casos, los contratos previos siguen aplicando índices como el ICL, mientras que los más nuevos pueden utilizar el IPC u otros mecanismos de actualización acordados entre las partes.
El nuevo escenario también abre margen de negociación en determinados contextos. En mercados con menor demanda, los inquilinos pueden intentar acordar aumentos más espaciados o condiciones más flexibles.
Entre las variables que pueden definirse en cada contrato se incluyen el plazo de alquiler, el tipo de ajuste, las expensas y las condiciones de rescisión anticipada.
Sin embargo, la capacidad de negociación depende del contexto del mercado inmobiliario, ya que en zonas de alta demanda los propietarios suelen imponer condiciones más estrictas.
Antes de firmar un contrato de alquiler, especialistas recomiendan revisar con detalle cuatro aspectos clave: la periodicidad de los aumentos, el índice de actualización, la moneda de pago y las condiciones de salida anticipada.
También se destaca la importancia de que todos los acuerdos queden por escrito, ya que los pactos verbales no tienen validez frente a eventuales conflictos legales.
Con este nuevo esquema, el mercado de alquileres en Argentina atraviesa una etapa de mayor flexibilidad, pero también de mayor incertidumbre para ambas partes.