FINANZAS
El último relevamiento de InmoMetrics, el Monitor Inmobiliario de Mendoza, muestra un escenario dinámico: los precios de publicación y los valores reales de cierre están cada vez más alineados, pero la capacidad de negociación sigue vigente y depende, sobre todo, del modo de pago.
Durante los últimos dos años se observa un “sinceramiento” en el mercado. Los inmuebles ya no se listan tan inflados y los valores publicados se acercan más al precio real de venta. Aun así, el regateo continúa siendo decisivo, especialmente cuando el comprador llega con dinero en efectivo.
El contado mantiene su poder
Aunque el crédito hipotecario comenzó a reactivarse, la liquidez sigue siendo determinante. Las operaciones hechas al contado logran descuentos promedio del 6,4%. En propiedades de lujo, ese margen puede dispararse hasta el 15% o 16%.
Por el contrario, cuando el comprador depende de un préstamo hipotecario, la negociación se achica: en estos casos, la brecha entre el precio publicado y el de cierre ronda apenas el 2,8%.
Un mercado que ajusta expectativas
La brecha general de negociación cayó del 7,2% en 2023 al 4,7% en 2025, lo que significa una reducción del 35% en dos años. Este proceso evidencia un mercado más transparente y maduro. Publicar un valor por encima del real ya no funciona: mantener demasiado tiempo un precio irreal termina perjudicando al vendedor.
Tasaciones basadas en precios de portales suelen generar distorsiones, mientras que contar con datos de cierre permite definir valores más precisos desde el inicio.
El segmento de lujo, un comportamiento aparte
El informe marca diferencias claras según el tipo de propiedad:
Inmuebles de menos de USD 200.000: el descuento final suele ubicarse entre el 5% y 6%, en línea con el promedio general.
Propiedades de más de USD 400.000: el margen de negociación se triplica. La menor cantidad de compradores y los mayores costos de mantenimiento generan oportunidades de regateo mucho más amplias.
Para quienes operan en este segmento, apoyarse en promedios generales puede derivar tanto en ventas por debajo del valor real como en publicaciones que no generan interés.
Consejos para negociar mejor
El informe ofrece recomendaciones para ambos lados del mostrador:
Para vendedores (en general):
Ajustar el precio desde el inicio es clave. Los márgenes para negociar son cada vez menores y publicar valores inflados solo retrasa la venta.
Utilizar datos reales de cierre mejora la precisión de la tasación.
Para compradores (en general):
Los precios publicados hoy son más realistas, lo que reduce tiempos y expectativas falsas.
Quienes pagan al contado tienen un poder de negociación mucho mayor y deben aprovecharlo.
Para vendedores de propiedades de lujo:
No pueden guiarse por el promedio general. Su mercado tiene márgenes de negociación históricamente altos.
Requieren una estrategia de precios específica y calibrada para un nicho reducido de compradores.
El informe confirma que el mercado inmobiliario mendocino se encamina hacia mayor transparencia, aunque la modalidad de pago sigue siendo el factor que define quién tiene la última palabra en una operación.
